房地产项目管理论文范例

发布时间:2021-10-11
房地产项目管理论文范例

  项目管理是解决项目开发过程中的问题,达到进度、安全、质量及成本有效控制。下面是小编整理了房地产项目管理论文,有兴趣的亲可以来阅读一下!

  房地产项目管理论文篇一

  浅谈房地产项目管理

  【摘 要】项目管理现代化,是房地产企业项目管理人员面临的一个问题。项目管理是解决项目开发过程中的问题,达到进度、安全、质量及成本有效控制。本文主要对项目管理中遇到的问题及控制进行探讨。

  【关键词】房地产;项目管理

  一、项目管理中的四大控制:

  (一)安全控制

  安全第一,因此,安全文明的资金,一定要做到位。形成存在不安全因素不生产的现象,把好安全生产关。

  (二)进度控制

  进度编排要科学高效、符合客观实际。施工组织和材料供应都要满足进度要求。同时建设单位、施工单位和监理单位要对进度控制采取强有力的督促措施和执行手段,做到日事日清。进度例会一定要定期召开,随时处理和解决施工过程中出现的问题,并千方百计的予以协调解决,不可拖延,杜绝推诿扯皮的现象。

  (三)质量控制

  施工质量的影响因素主要有人、材料、机械、方法及环境等五大方面。质量控制关键要抓住参与施工的决策者、管理者和执行者,他们是质量保障体系的命脉所在。也就是说,好的施工质量需要好的施工组织作保障,也体现了管理要以人为本的理念。而材料、工程机械和施工工艺等可以在施工前予以明确。

  (四)成本控制

  工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。如果工程采取固定总价合同,做到了工程内容和任务明确,业主的要求和条件清晰,合同总价一次性包死,固定不变。这样,成本控制也就简单多了,关键是最大限度控制好工程变更的审批流程,尽量做到先审批变更,后施工。重点控制好各项税费,利用好房地产开发的各项优惠政策,做到合理纳税。

  二、基于上述四大控制目标,结合多年来实际项目管理的经验,我有如下两个心得:

  (一)务必重视沟通协调

  项目开发建设过程中,由于涉及的分包单位、工序繁多,难免产生各种各样的矛盾,作为项目管理者来说,处理这些矛盾是第一要务,而良好的沟通协调途径和方法则是法宝利器。项目管理者务必选择好各自的管理层级、沟通对象、沟通方法,建立起“有效”沟通,以能实际解决问题为目标。切莫把例会、联系单等沟通形式僵化、表面化、形式化,以为联络顺畅,实则沟通不力。

  (二)综合效益最大化

  房地产开发企业的根本目的是提高经济效益和改善社会效益,因此要克服单纯的“以施工进度论英雄”的片面看法,利用先进的管理措施保证施工质量和施工安全,降低工程造价,使效益最大化。尽量着眼于项目的全寿命周期,以一定的计划性措施指导实际施工,减少使用阶段的拆改维修等,使综合效益最大化。

  三、项目管理具体控制要点

  (一)建立完善的管理体系

  项目的管理体系是为完成建筑工程的施工任务而建立并运行的、使工程项目的施工更加协调、有序地进行,并最终取得成功的管理体系。根据施工的特点,在项目开发建设之前做好施工质量、安全、文明施工等几大管理体系的建立。安排现场管理能力强、沟通协调能力强、工作责任心强、专业技术水平高、经验丰富的人员组建完善的管理团队,重点解决施工过程中遇到的技术难点和施工组织问题,并严格控制施工质量。明确各自的工作职责,设计比较完备的管理工作流程,明确规定项目中正式沟通方式、渠适和时间,使大家按程序、按规则办事。

  (二)做好建筑工程项目管理规划

  认真做好项目管理规划大纲和施工项目管理实施规划。制定项目管理规划大纲的过程中进一步梳理项目管理目标和组织形式,明确信息流转和沟通渠道,对项目开展过程中的重大风险进行预测分析。编制实施规划过程中则细化组织方案、技术方案、进度计划、质量计划、成本计划、信息管理计划、风险管理计划等。制定施工项目管理目标,规划实施项目目标的组织、程序和方法,落实责任。并且也将此作为项目经理部的考核依据之一,提高参建员工的工作效率。

  (三)工程进度动态管理控制

  在施工进行前,应当编写施工的总体进度计划。在施工的全面实施前,建筑施工单位必须进行全面的项目评估,并制定合理的、可行的、科学的工程进度计划。在制定进度计划的时候一定将资源与进度相结合,而不是固化的几个时间节点。这就要求管理人员在充分了解图纸的基础上,再根据工期计划、施工工种的工艺差异、设备材料储运、劳动力安排等条件编制施工进度计划,并且在编制后征求土建、安装等主要施工单位的意见,最终达成共识。在实际管理控制中,把进度计划作为控制总控文件,来指导工料机的调配;同样,在工料机的调配出现问题时,也及时反映到工程进度计划中去,从总体进度计划的角度做相应调节。

  (四)在建筑材料上进行严格的控制

  凡是在建筑工程上应用到的材料、配件、设备等等,都必须严格的按照设计要求标准进行,在采购、检查、运输和使用等方面都要严格的把握质量,确保在进入施工场地的材料都是经得起考验的。第一、要注重采购人员的政治素质和质量鉴定水平,在人员选用过程中必须选择有一定的专业知识和对事业有责任心的人员来进行此项工作;第二、在信息掌握方面,必须选择国家认证以及有着一定技术和资金的厂家进行合作。因为,从目前来看,我国的建材市场产品的质量是参差不齐的,在建材以及配件、设备选择的过程中,要注重质量监控,必须保证材料的质量,只有这样,才能确保检测报告的有效真实性。第三、建立企业供应商信息库,使用集团采购优势将供货质量好、信誉优、资金实力强的企业纳入信息库,优先选择信息库中的厂家,减少人为选择的不定因素。

  (五)加大信息技术的应用力度

  近年来,随着科学技术水平特别是网络和电子化办公程度的不断提高,极大的提高了各行业管理水平。在信息化时代到来的今天,信息技术的应用范围日益扩大,其优越性在各个领域中都获得了充分体现,建筑施工技术管理也是众多获益者之一。目前很多大型房地产开发企业、施工总承包单位都建立了诸如经济法律管理业务应用系统,oa系统,erp系统,财务管控系统等,做到了全过程的无纸化办公和实施管控,不但提高了日常工作的办事效率,也控制了施工管理过程中的人为因素造成的不良影响。在实际的现场施工管理过程中,也可以使用诸如project,p3,open plan等进度管理软件,准确给出施工全过程的逻辑关系,这有助于提高施工的预见性,合理利用自由时间,从而能够显著提高管理人员对工程施工管理的成效,缩短工期。此外,信息技术的应用还可以进一步加强档案管理,使合同建档、归档以及分类等工作流程变得更加简单、快捷,这不仅为企业节省了大量的人力、财力和物力,而且还可以使合同管理工作更为全面、细致,同时大量的管理经验也在资料的不断积累过程中得以继承。

  (六)注重环境保护,减少环境污染

  建筑业在推动经济发展、改善人民生活的同时,其在生产活动中产生的大量污染物也严重影响了广大群众的生活质量。在环境总体污染中,与建筑业有关的环境污染所占比例相当大,包括噪声污染、水污染、空气污染、固体垃圾污染、光污染以及化学污染等。因此房地产项目务必做好开发立项之初的环境影响评价,分析开发过程中所可能产生的各类环境问题,落实防治费用和措施。在其过程中建立行之有效的环境管理体系,创新采用环保新技术新工艺,开展环保培训,施工现场加强自查自管,自觉接受社会监督,密切关注施工过程中的污染源,妥善处理生产垃圾。

  四、结束语

  随着中国社会经济体制改革的深入,加入wto后与国际惯例接轨步伐的不断加快,项目管理的重要性被越来越多的中国企业及组织所认识。企业决策者开始认识到运用项目管理知识,工具和技术可以为他们大大减少项目的盲目性,减少项目开发中种种失误带来的损失。对于这门学科本文自然无法详述,仅仅就工作中的几点体会加以总结希望与其他从事房地产开发项目管理的同志共同研究,从而促进房地产建筑行业的良性发展,为我国建筑事业做出更多的贡献。

  参考文献:

  [1]成虎.工程项目管理(第二版)[m].北京:中国建筑工业出版社,2009.

  [2]李健全.论如何加强工程施工技术管理[j].吐鲁番科技,2011,(2).

  [3]庞增勇.建筑工程施工技术管理的探讨[j].科技信息,2009,(7).

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  房地产项目管理论文篇二

  房地产项目施工管理

  【摘要】房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用,针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施,使项目管理得到有效控制,提高管理人员的管理水平,增加企业的竞争力。本文作者结合多年来的工作经验,对房地产项目施工管理进行了研究,具有重要的参考意义。

  【关键词】房地产;施工现场;施工管理

  一、房地产项目施工管理的重要性

  房地产行业的健康稳定发展不仅关系到房地产企业的自身生存,还会影响到房地产相关行业的发展状态,并最终影响到中国特色社会主义市场经济建设和中国综合国力的稳步增长。在房地产领域,施工环节作为房地产建设的主要环节,既是房地产项目成本支出的主要部分,也是房地产产品工程质量的决定性环节,还是生产安全事故频发的关键性时段。房地产项目的施工管理是针对房地产项目的施工环节进行的有效管理,对房地产企业的成本支出、产品质量和安全生产非常重要。抓好房地产项目的施工管理,不仅能有效控制项目成本、增加企业利润,还能提升和保障工程质量、维护企业名誉,并能减少安全事故、保证安全生产,房地产项目的施工管理对房地产行业和各房地产企业至关重要。

  二、房地产项目施工管理的作用

  具体来说,房地产项目施工管理的作用有以下三点:

  1、提升和保障工程质量、维护企业名誉

  由于房地产行业工程量大、施工时间长、工作人员和工作器械多、工作环境复杂、多工种协作配合的特性,房地产企业的工程质量与企业的有效管理之间有着一种紧密的联系。总的来说,管理良好、设施完善、规划齐全、施工现场忙而不乱、施工人员井然有序的房地产企业能够做出质量优良的房地产项目;相反,管理混乱、设施缺乏、规划易变、施工现场秩序混乱、施工人员工作态度散漫随便、安全隐患和安全事故频发的房地产项目常常未能达到工程质量标准,带来人力、物力、财力上的极大浪费。可以说,房地产项目的施工管理水平与房地产项目完成后的工程质量呈现一种正相关的趋势。

  房地产行业投入高、投资时间长、投资风险大,因而房地产企业的声誉成为投资者所青睐的最重要的保障。各房地产企业都极力维护企业声誉以吸引潜在的投资者,房地产企业的企业声誉成为企业最重要的软实力之一,对企业极为重要。而由于房地产项目产品成本高、生产时间长的特性,房地产行业普遍重质量而非数量,房地产企业的声誉直接来源于企业已有项目的工程质量。对房地产企业来说,每一个房地产项目的质量都直接关系到房地产企业的总体声誉,因此对任何一个房地产项目的质量控制都不能轻易忽视。也因为这种原因,房地产项目的施工管理应该成为房地产企业管理的重点和焦点,房地产企业的管理人员应对项目施工管理进行重点关注。

  2、有效控制项目成本、增加企业利润

  对各房地产企业来说,每一个房地产项目都需要大量的前期资源投入,也能够产出大量利润。每一个房地产项目的成本投入情况不仅能够影响到企业的资金周转情况,决定项目是否能够正常按时完成,而且还能够对企业自身的生存和发展产生至关重要的影响。在极端情况下,由于对房地产施工缺乏规划、对成本未能有效控制,某些房地产项目会因为缺乏后续资金投入只能选择停产。这种情况不仅造成了大量“烂尾楼”的诞生,还会因为房地产项目未能正常售出、成本无法收回、企业资金周转不畅而导致房地产企业的破产,威胁到房地产企业的自身存活。有鉴于此,各房地产企业都应该对项目施工多家规划、对项目成本严加控制,避免盲目投入与资金浪费。

  在房地产行业,项目施工过程需要花费大量人力、物力、财力,需要支出人员工资,购买和租赁包括排水机械、脚手架在内的大量生产器械,购买钢筋、混凝土、砖块之类的大量原料,还需要安全带、安全帽、工伤保险、防暑降温费等大量安全设施和福利支出,这一切都需要巨额的资金投入,施工建设成本与土地成本一起成为房地产行业成本的最主要部分。但与土地成本有所不同的是,房地产项目的施工建设成本可以通过提前规划、合理安排和有效管理得以控制和缩减,事实上项目施工建设是大部分房地产企业控制成本的主要环节。

  但是值得注意的是,部分不法企业和不良商家通过缩减生产环节、盲目加快工程进度、使用劣质原料以次充好等等偷工减料的违法手段削减生产成本。更有甚者,有些房地产企业会采用拖欠克扣民工工资、不配备应有的安全设备、要求施工人员无偿加班等剥削劳工血汗钱的方式降低生产成本。这些违法手段违背了基本的良心道德和国家的相关法律法规,一经查出必然会受到严厉惩处,相关责任人都具有刑事责任将会面临着牢狱之灾。

  3、减少安全事故、保证安全生产

  当今中国提倡“以人为本”,任何一项产业安全生产都是基础和前提。安全事故危害巨大、安全生产重如泰山,这一基本原则也是房地产行业的施工原则。在房地产行业中,安全风险大,安全事故多,究其原因是房地产行业的生产特点所导致的。在房地产行业的建筑施工现场,工作人员密集、劳动量大、多工种协同工作、工作环境复杂;同时,建筑施工现场有着大量的生产机械和生产原料,这些生产工具和原料多为临时摆放,极大地增添了建筑工地的复杂性并进一步地局限了工作人员的活动空间。不仅如此,房地产行业的建筑施工现场常用的起重机、打桩机、吊车等大型机械都有着质量重、体积大、操作复杂的特性,在使用的过程中极容易因为操作失误造成安全生产事故,威胁到现场工作人员的生命安全。

  考虑到建筑施工现场的复杂与危险,对房地产项目的施工进行有效管理成为“以人为本”的理念指导下房地产企业的应有之义。主要管理措施有以下几点:

  (1)合理安排工作时间,杜绝长时间加班和疲劳工作,保证建筑施工现场工作人员特别是机械操作人员在工作时有着旺盛的精力和注意力。

  (2)统筹安排各项工序,保证在同一施工现场工作的各个工种之间配合密切。

  (3)保证建筑工地的整洁和有序,及时清理各种建筑垃圾,对易燃物和有毒物质做到及时正确处理,减少建筑施工现场的火灾隐患和有毒物质污染的风险。

  (4)严格按照建筑施工的规章制度进行操作,并安排专人对建筑施工现场做到全程监督、定期检查和及时纠正,通过自查自检自纠的形式消灭事故隐患。

  三、结语

  虽然房地产项目施工管理对房地产企业和整个房地产行业都至关重要,但由于种种原因,不少企业未能正确认识到房地产项目施工管理的重要性,对房地产项目施工管理采取一种忽视的态度。这种行为不仅是对人民生命财产安全极大的不负责,也为企业声誉和企业的正常发展带来了风险、埋下了隐患。在新形势下,房地产企业需要将房地产项目施工管理视为企业生存和发展的必备条件和竞争优势,为中国房地产行业的稳步发展和中国特色社会主义市场经济建设做出自己的贡献。

  【参考文献】

  [1] 李小程. 房地产开发企业全面成本费用控制的原则、程序与实现途径探讨[j]. 湖南财经高等专科学校学报. 2010(04)

  [2] 杨薇. 我国工程项目管理现状考察及发展对策[j]. 科协论坛(下半月). 2010(01)

  [3] 沈苏华. 房地产工程管理与项目成本管理[j]. 山西建筑. 2009(32)

  [4] 吴小琴. 房地产开发企业项目管理存在的问题及对策[j]. 中国科技信息. 2009(19)

  [5] 王楚洲. 房地产项目开发的特性和项目管理模式的运用[j]. 项目管理技术. 2006(08)

  
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